租金收入同個人稅務：每個加拿大物業業主都要知嘅嘢
喺加拿大賺緊租金收入？了解點樣正確申報、可以扣除咩費用，同埋點樣減低你嘅稅單。嚟自DCP Accounting嘅專家指導。
如果你喺加拿大擁有出租物業——無論係第二間屋、地庫套房、Airbnb定係商業單位——你對CRA有申報義務。但係做業主同時帶嚟好多重要嘅慳稅機會，而好多物業業主未有充分利用。呢份指南為你詳解喺加拿大租金收入同稅務嘅所有你需要知道嘅嘢。
我使唔使申報租金收入？
係——喺加拿大賺取嘅所有租金收入都需要交稅，而且必須喺你嘅個人報稅表上面用表格T776（房地產租賃報表）嚟申報。呢個包括長期租客、短期Airbnb或VRBO出租、地庫公寓同商業物業嘅收入。CRA越嚟越重視租金收入嘅合規性，特別係短期出租平台，呢啲平台而家直接同稅務機關分享數據。
Airbnb同短期出租： 自2023年起，短期出租平台需要向CRA申報房東嘅收入。如果你透過呢啲平台賺取收入，假設CRA已經知道。
我可以扣除咩出租費用？
好消息係：做業主附帶一長串合法嘅扣除項目，可以大幅減少你嘅淨租金收入——從而減低你嘅稅單。可扣除嘅出租費用包括：
按揭利息（注意：唔係本金還款，只係利息部分）
物業稅
房屋保險（如果係你主要住所嘅一部分，按出租用途比例計算）
水電費——由你呢個業主支付嘅
維修同保養（日常維護，唔係資本改善）
廣告同搵租客費用
物業管理費
同出租相關嘅會計同法律費用
差旅費用——去收租或者監督物業
辦公用品同行政費用
維修vs.資本改善：一個關鍵嘅區別
呢個區別令到好多物業業主搞混。維修係維持物業目前嘅狀況（例如修理壞咗嘅窗、補石膏板），可以喺發生嘅年度全額扣除。資本改善係提升物業或者延長佢嘅使用壽命（例如加建一個新浴室、更換成個屋頂），必須加入物業嘅成本基礎，然後透過資本成本津貼（CCA）隨時間申報。
出租物業嘅資本成本津貼（CCA）
CCA係出租物業折舊嘅稅務術語。住宅出租建築物屬於第1類（4%遞減餘額法）。你可以選擇每年申報CCA嚟減少你嘅租金收入——不過，好多會計師建議唔好喺出租物業上面申報CCA，除非你有其他策略，因為CCA回收係喺你最終賣出物業嘅時候需要交稅嘅。
策略提示 係咪應該喺出租物業上面申報CCA係一個複雜嘅決定，取決於你嘅整體稅務狀況、你打算持有物業幾耐，同埋其他因素。呢個係專業建議真正值回票價嘅領域之一。
如果你出租你主要住所嘅一部分
好多加拿大人出租地庫套房或者佢哋屋企嘅一部分。喺呢種情況下，你只可以扣除同出租空間成比例嘅費用。例如，如果你出租你屋企30%嘅面積，你可以扣除30%嘅合資格費用（按揭利息、水電費、保險、物業稅）。
要注意：將你主要住所嘅一部分指定為出租物業可能會影響你賣出嘅時候嘅主要住所豁免。呢個係另一個喺做出出租安排嘅結構性決定之前要搵專業意見嘅原因。
租金收入vs.商業收入：有冇分別？
對於大多數住宅業主嚟講，租金收入被分類為「物業收入」，喺表格T776上面申報。不過，如果你向租客提供超出基本住宿嘅重要服務（例如定期清潔、餐飲或者禮賓式服務——喺某啲Airbnb設置中常見），CRA可能會將你嘅收入重新分類為商業收入，呢個有唔同嘅稅務影響，而且可能觸發HST義務。
HST同出租物業
長期住宅出租（一個月或以上）通常豁免HST。不過，短期出租（少於30日）如果你嘅年收入超過$30,000就需要繳納HST。如果你超過呢個門檻，你必須註冊GST/HST戶口並喺你嘅短期出租收入上面繳稅。
出租物業嘅記錄保存
CRA要求你保存記錄至少六年。對於出租物業，呢個代表保留所有收據、發票、銀行月結單、租約同任何同資本改善相關嘅記錄。一個簡單嘅檔案夾（實體或者數碼），按年份同物業整理，對保持你嘅審計準備狀態好有幫助。
文件 保存幾耐
年度出租收入/費用記錄由報稅日期起6年 資本改善收據物業出售後6年 原始購買文件永久保留（直到出售+6年） 租約租期+6年
搵稅務專業人士合作
加拿大嘅出租物業稅務涉及幾十項隨年月累積嘅決定。由一開始就同專業會計師合作——而唔係淨係喺報稅嘅時候——幫你做出正確嘅結構性決定、最大化你嘅扣除同避免代價高昂嘅錯誤。
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