Revenus locatifs et impôts personnels : ce que tout propriétaire canadien doit savoir
Vous touchez des revenus locatifs au Canada ? Apprenez à les déclarer correctement, quelles dépenses vous pouvez déduire et comment minimiser votre facture fiscale. Conseils d'experts de DCP Accounting.
Si vous possédez un bien locatif au Canada — qu'il s'agisse d'une résidence secondaire, d'un appartement au sous-sol, d'un Airbnb ou d'un local commercial — vous avez des obligations de déclaration envers le CRA. Mais être propriétaire-bailleur offre aussi d'importantes possibilités d'économies d'impôt que de nombreux propriétaires n'utilisent pas pleinement. Ce guide détaille tout ce que vous devez savoir sur les revenus locatifs et les impôts au Canada.
Dois-je déclarer mes revenus locatifs ?
Oui — tous les revenus locatifs gagnés au Canada sont imposables et doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus personnelle à l'aide du formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles). Cela comprend les revenus provenant de locataires à long terme, de locations à court terme sur Airbnb ou VRBO, d'appartements au sous-sol et de propriétés commerciales. Le CRA a de plus en plus mis l'accent sur la conformité des revenus locatifs, particulièrement pour les plateformes de location à court terme, qui partagent désormais des données directement avec les autorités fiscales.
Airbnb et locations à court terme : Depuis 2023, les plateformes de location à court terme sont tenues de déclarer les revenus des hôtes au CRA. Si vous gagnez des revenus via ces plateformes, présumez que le CRA est déjà au courant.
Quelles dépenses locatives puis-je déduire ?
La bonne nouvelle : être propriétaire-bailleur s'accompagne d'une longue liste de déductions légitimes qui peuvent considérablement réduire votre revenu locatif net — et donc votre facture fiscale. Les dépenses locatives déductibles comprennent :
Intérêts hypothécaires (note : pas le remboursement du capital, seulement la portion intérêts)
Taxes foncières
Assurance habitation (proportionnelle à l'usage locatif si c'est une partie de votre résidence principale)
Services publics payés par vous, le propriétaire
Réparations et entretien (entretien courant, pas les améliorations en capital)
Publicité et frais de recherche de locataires
Frais de gestion immobilière
Honoraires comptables et juridiques liés à la location
Frais de déplacement pour percevoir le loyer ou superviser la propriété
Fournitures de bureau et frais administratifs
Réparations vs améliorations en capital : une distinction cruciale
Cette distinction piège de nombreux propriétaires. Une réparation maintient l'état actuel de la propriété (p. ex., réparer une fenêtre brisée, réparer un mur de gypse) et est entièrement déductible dans l'année où elle est engagée. Une amélioration en capital améliore la propriété ou prolonge sa durée de vie utile (p. ex., ajouter une nouvelle salle de bain, remplacer le toit au complet) et doit être ajoutée au coût de base de la propriété et réclamée par la déduction pour amortissement (CCA) au fil du temps.
Déduction pour amortissement (CCA) sur les biens locatifs
La CCA est le terme fiscal pour l'amortissement d'un bien locatif. Les immeubles locatifs résidentiels relèvent de la Catégorie 1 (solde dégressif de 4 %). Vous pouvez optionnellement réclamer la CCA chaque année pour réduire votre revenu locatif — cependant, de nombreux comptables déconseillent de réclamer la CCA sur les biens locatifs à moins que vous n'ayez d'autres stratégies en place, car la récupération de la CCA est imposable lorsque vous vendez éventuellement la propriété.
Note stratégique La décision de réclamer ou non la CCA sur un bien locatif est une décision nuancée qui dépend de votre situation fiscale globale, de la durée pendant laquelle vous comptez détenir la propriété et d'autres facteurs. C'est un domaine où les conseils professionnels se rentabilisent véritablement.
Si vous louez une partie de votre résidence principale
De nombreux Canadiens louent un appartement au sous-sol ou une partie de leur maison. Dans ce cas, vous ne pouvez déduire que les dépenses proportionnelles à l'espace loué. Par exemple, si vous louez 30 % de la superficie de votre maison, vous pouvez déduire 30 % des dépenses admissibles (intérêts hypothécaires, services publics, assurance, taxes foncières).
Soyez conscient : désigner une partie de votre résidence principale comme logement locatif peut affecter votre exemption pour résidence principale lorsque vous vendez. C'est une autre raison d'obtenir des conseils professionnels avant de prendre des décisions structurelles concernant votre arrangement locatif.
Revenus locatifs vs revenus d'entreprise : est-ce important ?
Pour la plupart des propriétaires résidentiels, les revenus locatifs sont classés comme des « revenus de biens » et déclarés sur le formulaire T776. Cependant, si vous fournissez des services importants aux locataires au-delà de l'hébergement de base (comme le ménage régulier, les repas ou des services de conciergerie — courants dans certaines configurations Airbnb), le CRA pourrait reclasser vos revenus comme des revenus d'entreprise, ce qui a des implications fiscales différentes et pourrait déclencher des obligations de TVH.
TVH et propriétés locatives
Les locations résidentielles à long terme (un mois ou plus) sont généralement exemptées de TVH. Cependant, les locations à court terme (moins de 30 jours) sont assujetties à la TVH si vos revenus annuels dépassent 30 000 $. Si vous franchissez ce seuil, vous devez vous inscrire pour un compte de TPS/TVH et remettre la taxe sur vos revenus de location à court terme.
Conservation des registres pour les propriétés locatives
Le CRA exige que vous conserviez vos registres pendant un minimum de six ans. Pour les propriétés locatives, cela signifie conserver tous les reçus, factures, relevés bancaires, baux et tout registre lié aux améliorations en capital. Un simple dossier (physique ou numérique) organisé par année et par propriété contribue grandement à vous garder prêt pour une vérification.
Document Durée de conservation
Registres annuels de revenus/dépenses locatifs6 ans à partir de la date de production Reçus d'améliorations en capital6 ans après la vente de la propriété Documents d'achat originauxIndéfiniment (jusqu'à la vente + 6 ans) BauxDurée de la location + 6 ans
Travailler avec un professionnel de l'impôt
L'imposition des propriétés locatives au Canada implique des dizaines de décisions qui s'accumulent au fil des ans. Travailler avec un comptable professionnel dès le départ — et pas seulement au moment des impôts — vous aide à prendre les bonnes décisions structurelles, à maximiser vos déductions et à éviter des erreurs coûteuses.
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