Ingresos por alquiler e impuestos personales: lo que todo propietario canadiense necesita saber
¿Obtiene ingresos por alquiler en Canadá? Aprenda cómo declararlos correctamente, qué gastos puede deducir y cómo minimizar su factura de impuestos. Orientación experta de DCP Accounting.
Si posee una propiedad de alquiler en Canadá — ya sea una segunda vivienda, un apartamento en el sótano, un Airbnb o una unidad comercial — tiene obligaciones de declaración ante el CRA. Pero ser arrendador también viene con importantes oportunidades de ahorro fiscal que muchos propietarios no aprovechan completamente. Esta guía desglosa todo lo que necesita saber sobre los ingresos por alquiler e impuestos en Canadá.
¿Tengo que declarar los ingresos por alquiler?
Sí — todos los ingresos por alquiler obtenidos en Canadá son gravables y deben declararse en su declaración de impuestos personal usando el Formulario T776 (Estado de Alquileres de Bienes Raíces). Esto incluye ingresos de inquilinos a largo plazo, alquileres a corto plazo de Airbnb o VRBO, apartamentos en sótanos y propiedades comerciales. El CRA ha aumentado su enfoque en el cumplimiento de los ingresos por alquiler, particularmente en las plataformas de alquiler a corto plazo, que ahora comparten datos directamente con las autoridades fiscales.
Airbnb y alquileres a corto plazo: Desde 2023, las plataformas de alquiler a corto plazo están obligadas a reportar las ganancias de los anfitriones al CRA. Si obtiene ingresos a través de estas plataformas, asuma que el CRA ya lo sabe.
¿Qué gastos de alquiler puedo deducir?
La buena noticia: ser arrendador viene con una larga lista de deducciones legítimas que pueden reducir drásticamente su ingreso neto por alquiler — y por lo tanto su factura de impuestos. Los gastos de alquiler deducibles incluyen:
Intereses hipotecarios (nota: no el pago del capital, solo la porción de intereses)
Impuestos sobre la propiedad
Seguro del hogar (proporcional al uso de alquiler si es parte de su residencia principal)
Servicios públicos pagados por usted, el arrendador
Reparaciones y mantenimiento (mantenimiento rutinario, no mejoras de capital)
Costos de publicidad y búsqueda de inquilinos
Comisiones de administración de la propiedad
Honorarios de contabilidad y legales relacionados con el alquiler
Gastos de viaje para cobrar el alquiler o supervisar la propiedad
Suministros de oficina y costos administrativos
Reparaciones vs. mejoras de capital: una distinción crítica
Esta distinción confunde a muchos propietarios. Una reparación mantiene la condición actual de la propiedad (por ejemplo, arreglar una ventana rota, parchar el yeso) y es completamente deducible en el año en que se incurre. Una mejora de capital mejora la propiedad o extiende su vida útil (por ejemplo, agregar un nuevo baño, reemplazar todo el techo) y debe agregarse a la base del costo de la propiedad y reclamarse a través de la Deducción por Costo de Capital (CCA) a lo largo del tiempo.
Deducción por Costo de Capital (CCA) en propiedades de alquiler
CCA es el término fiscal para la depreciación de una propiedad de alquiler. Los edificios de alquiler residencial caen bajo la Clase 1 (4% de saldo decreciente). Puede opcionalmente reclamar CCA cada año para reducir sus ingresos por alquiler — sin embargo, muchos contadores desaconsejan reclamar CCA en propiedades de alquiler a menos que tenga otras estrategias implementadas, porque la recuperación de CCA es gravable cuando eventualmente venda la propiedad.
Nota estratégica Si reclamar o no CCA en una propiedad de alquiler es una decisión matizada que depende de su posición fiscal general, cuánto tiempo pretende mantener la propiedad y otros factores. Esta es un área donde el asesoramiento profesional genuinamente se paga por sí mismo.
Si alquila parte de su residencia principal
Muchos canadienses alquilan un apartamento en el sótano o una parte de su hogar. En este caso, solo puede deducir gastos proporcionales al espacio alquilado. Por ejemplo, si alquila el 30% de los metros cuadrados de su hogar, puede deducir el 30% de los gastos elegibles (intereses hipotecarios, servicios públicos, seguros, impuestos sobre la propiedad).
Tenga en cuenta: designar parte de su residencia principal como alquiler puede afectar su exención de residencia principal cuando venda. Esta es otra razón para obtener asesoramiento profesional antes de tomar decisiones estructurales sobre su arreglo de alquiler.
Ingresos por alquiler vs. ingresos comerciales: ¿importa?
Para la mayoría de los arrendadores residenciales, los ingresos por alquiler se clasifican como "ingresos de propiedad" y se declaran en el Formulario T776. Sin embargo, si proporciona servicios significativos a los inquilinos más allá del alojamiento básico (como limpieza regular, comidas o servicios de tipo conserje — comunes en algunas configuraciones de Airbnb), el CRA puede reclasificar sus ingresos como ingresos comerciales, lo que tiene diferentes implicaciones fiscales y puede generar obligaciones de HST.
HST y propiedades de alquiler
Los alquileres residenciales a largo plazo (un mes o más) generalmente están exentos de HST. Sin embargo, los alquileres a corto plazo (menos de 30 días) están sujetos a HST si sus ingresos anuales superan los $30,000. Si cruza este umbral, debe registrarse para una cuenta de GST/HST y remitir el impuesto sobre sus ingresos por alquiler a corto plazo.
Mantenimiento de registros para propiedades de alquiler
El CRA requiere que mantenga registros por un mínimo de seis años. Para propiedades de alquiler, esto significa retener todos los recibos, facturas, estados de cuenta bancarios, contratos de arrendamiento y cualquier registro relacionado con mejoras de capital. Una carpeta simple (física o digital) organizada por año y propiedad ayuda mucho a mantenerse listo para una auditoría.
Documento Cuánto tiempo conservar
Registros anuales de ingresos/gastos de alquiler6 años desde la fecha de presentación Recibos de mejoras de capital6 años después de vender la propiedad Documentos de compra originalIndefinidamente (hasta venta + 6 años) Contratos de arrendamientoDuración del arrendamiento + 6 años
Trabajar con un profesional fiscal
La tributación de propiedades de alquiler en Canadá involucra docenas de decisiones que se acumulan a lo largo de los años. Trabajar con un contador profesional desde el principio — no solo en la temporada de impuestos — le ayuda a tomar las decisiones estructurales correctas, maximizar sus deducciones y evitar errores costosos.
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